Виталий Толмачев, директор компании «Этажи», рассказал ЛБ, что у них в прошлом году действительно снизилось количество сделок. Он связывает это не только с ростом процентных ставок по ипотеке, но и с ужесточением условий кредитования от банков, которые начались ещё с осени 2023 года. Кроме того, значительная часть людей, которые раньше инвестировали в недвижимость, перенесли свои деньги во вклады — это сегодня стало выгоднее из-за высокой ставки Центробанка.
Меньше сделок компания провела и в 2025 году, потому что часть потенциальных покупателей квартир «заняли выжидательную позицию». Они ждут снижения ставок по ипотеке.
Виктория Толибова, частный маклер с 15-летним стажем, отмечает снижение количества сделок с недвижимостью только в 2025 году. В прошлом, 2024-м, у Виктории ещё были хорошие продажи.
Толибова также считает, что это связано с повышением ставки по ипотеке. В 2024 году она выросла в три раза — с 8% до 25%. На прошлой неделе клиентка Виктории оформила ипотеку на два миллиона. Ежемесячный платёж для неё составит 44 тысячи рублей в месяц. Ещё в прошлом году, по словам риелтора, он был бы 18 тысяч рублей.
Выплаты за погибших вкладывают в недвижимость. Кто сейчас покупает
Сейчас основные клиенты Виктории — это родственники погибших участников «СВО». Каждый месяц она проводит с такими клиентами от десяти до 14 сделок. Люди вкладывают в недвижимость выплаты за погибшего военного. Последняя клиентка Виктории, вдова военного, купила в Иркутске квартиру за восемь миллионов рублей.
Толибова говорит, что это абсолютно правильное решение, так как цены на недвижимость как росли, так и будут расти. «Когда я начинала работать, двухкомнатная хрущёвка в центре Иркутска стоила 428 тысяч рублей. Сейчас она стоит 5-6 миллионов», — рассказала риелтор.
Участники СВО, только заключившие контракт, тоже покупают квартиры на разовые выплаты от государства. Недавно у Виктории был такой клиент — он оформил ипотеку и погиб. Сбербанк закрыл его ипотеку по страховке.
Основные покупатели квартир у компании «Этажи» — это молодые семьи, которые подходят под семейную ипотеку. Участников СВО и их родственников среди клиентов «Этажей» не так много, — рассказал ЛБ директор Виталий Толмачев.
«Однушка» уходит за неделю. На какую недвижимость спрос лучше
По наблюдениям Виктории, лучше всего в Иркутске продаются однокомнатные квартиры. Продажа «однушки» в среднем занимает неделю. При этом по цене они догоняют двухкомнатные и также стоят в районе шести миллионов. Чаще однушки покупают жители так называемой «периферии» для детей-студентов. Двухкомнатные квартиры, равные по цене при покупке, родители не выбирают из-за высокой стоимости коммунальных услуг.
Иркутяне чаще выбирают «вторичку» вместо новостроек. «Не все хотят покупать жильё в новостройках — сказываются стереотипы об их ненадёжности», — объясняет Толибова. К тому же значительную часть покупателей составляют люди пенсионного возраста. Они с недоверием относятся к новостройкам и предпочитают квартиры в кирпичных домах.
Квартиры в новых домах стоят намного дороже, чем в старых. На прошлой неделе Виктория работала с квартирой в новом ЖК «Семья» на Пискунова. За квартиру в черновой отделке площадью 30 квадратных метров просят 7 миллионов 600 тысяч рублей. Для того чтобы начать жить в этой квартире, по подсчётам Виктории, необходимо вложить ещё миллиона два.
Те, кто накопил на первоначальный взнос и готов покупать за «живые деньги», пока выжидают снижения ипотечной ставки. У Виктории Толибовой есть база из 30 таких клиентов — каждую неделю она созванивается с ними, чтобы ответить на один и тот же вопрос: не снизилась ли ставка. По её словам, сейчас для таких семей есть только один реальный выход — воспользоваться семейной ипотекой, которая даёт ставку 6% для семей с детьми до шести лет.
«Я надеюсь, что рано или поздно СВО закончится, и ставки по ипотеке снизятся», — говорит риелтор.Однако эксперты прогнозируют снижение ставки не раньше 2026 года и только до 15 %.
Продажи упали. А где рост?
Виталий Толмачев отмечает на рынке недвижимости Иркутска следующие тенденции: доминирование льготной ипотеки и стагнацию рыночной, а также сильный рост количества сделок за наличные без привлечения ипотеки и рост ставок аренды и интерес к долгосрочной аренде.
«Это связано с несколькими факторами. Высокая ставка по ипотеке затрудняет покупку жилья, поэтому многие вынуждены арендовать. К тому же, в Иркутске сохраняется миграционный приток студентов и специалистов, что поддерживает спрос. По нашим данным, в 2024 году арендные ставки по однокомнатным квартирам выросли на 15% по сравнению с 2023 годом», — рассказал он ЛБ.
Виктория Толибова также отмечает, что в прошлом году снять квартиру в иркутском микрорайоне Берёзовом стоило 15-16 тысяч, сейчас — 20-25 тысяч в месяц. В центре Иркутска квартира-студия стоила 20 тысяч рублей, сейчас — около 40 тысяч.
Что в Бурятии
Сходные тенденции отмечают экономисты и на рынке недвижимости соседней Бурятии. Цены на квартиры в республике догнали Новосибирск и Красноярск — 150 тысяч рублей за квадратный метр. Квартира в центре Улан-Удэ стоит в районе 10 миллионов рублей. Купить жильё за наличку могут немногие, из-за высокой ставки ипотека многим жителям республики не по карману.
В Бурятии доступна Дальневосточная ипотека — под 2% годовых. Средний платеж по ней составляет до З0 тысяч рублей в месяц. Кредит дают на 20 лeт. Однако на деле клиенты на форумах рассказывают, что в процессе оформления дальневосточной ипотеки оказывается, что на руках надо иметь не заявленные 30% от стоимости жилья, а почти 53%. Потому что, кроме банка, в сделке участвует риелторское агентство, которое требует внести за предоставленную субсидию ещё 22 % от стоимости жилья.